投资酒店真有那么赚钱吗

发布者:宪红 来源:呼伦贝尔日报 浏览: 发布时间:2009-05-18 09:12:53
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吴勇建
 
     在过去十几年中,新建酒店如雨后春笋般问世,形成了酒店业投资过剩和竞争过度的局面,特别是近几年来,许多地产企业更是资本优势,大举进军酒店业,外资酒店巨头也纷纷抢滩中国,酒店业投资的恶性“马太效应”日益凸显。在行业外资金的不理性异动下,任何一个准备进入酒店业的投资者都应当反思,酒店是一个什么性质或特点的行业?投资酒店真有那么赚钱吗?
    酒店业是“富爸爸”做的事
     从事酒店业,无论是自建、自营还是租赁经营,都需要具额资金的支持。酒店投资呈现出“三高一不高”的特点。
     酒店业是高投资的行业。如:五星级酒店每平方米造价(非地价成本)往往近1万元甚至更高,一个数万平方米的五星级酒店造价动辙数亿。2008年开业的迪拜人造棕榈岛亚特兰蒂斯酒店,拥有1539间客房,占地113亩,耗资15亿美元。目前,从每间客房投资来看,五星级酒店正常投资是100万远以上/间房,四星级是50万/间房。成都香格里拉酒店共594间客房和26套服务公寓,总投资达到12亿元。
     酒店投资对自有资金要求相当高。从回报率的要求看,酒店投资一般要求自有资金占比60%,否则财务费用将挤压投资利润的空间从而降低投资可行性。另一方面,酒店投资特别是高星级酒店投资对资金需求相当高,后续资金必须及时到位,否则投资不慎极易导致烂尾工程。
     酒店投资的资金占用较高。除建设期资金占用高外,经营期间也要多次重装翻新,设备养护费用高,能耗物耗高,人工成本也高,诸种因素导致对现金流的要求较高。
并非想象中那么“赚钱”
     人们普遍认为酒店业是非常赚钱的行业。而事实上,前期巨大的固定资产投入,也几乎决定了后期经营的高成本,制约了酒店的投资汇报率。从投资角度来说,酒店经营呈现出以下特点:
     一是酒店产品的“三性”决定了非暴力性。三性是指:不可复制性、不可储藏性、不可转移性。
     二是酒店资金沉淀易,套现难。即,沉没成本大,资产流动性较低,同时业绩以出现爆发性增长,难有单项的大额现金流入。
     三是经营模式相对单一,转向转型不易。酒店对客源争夺较为激烈,经营模式相对单一,基本以坐店经营为主。由于收购酒店所需资金庞大,业主要想转让,往往有价无市。
     四是系统性风险较高。虽然酒店本身的经营风险较低,但系统性风险较高,对宏观经济大环境特别是旅游经济的依赖度较高。
     五是竞争激烈,保持较高盈利能力不易。
     当然,酒店投资也有可取之处,经营得当也可以获得可观的回报。酒店项目对开发企业的吸引力往往在于;稳定的现金流、经营上较为稳定、风险相对较低、较为安全的负债比率、不良债权相对较少、物业的升值预期等。
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